第一章 重庆市房地产价格调控机制研究的意义

房地产作为生产和生活必需品，对于产业结构调整、城乡经济发展、社会稳定起着重要作用，而与房地产息息相关的房地产业则是国民经济的基础性、导向性产业，其稳定增长与持续发展，涉及社会生活的方方面面，房地产价格调控机制的研究已经成为国内外实务界与学术界讨论的热点话题。近十年来，中国房地产业发生了巨大变化，房地产业已经逐渐成为国家的重要产业，并进入高速发展通道，房价面临持续上涨的压力，给人民生活造成了很大困扰。

邓小平同志提出城镇化住房制度改革的总体设想（即出售公房、调整租金、提倡个人建房买房）到1998年，中国住房分配体制由实物分配转向货币化分配，真正明确提出将住宅产业作为带动国民经济增长的新的经济增长点和消费热点；再到2003年，政府明确提出房地产业已经成为中国国民经济的支柱产业，虽然经历时间较短，但中国房地产业的发展却经历了起步期、高速发展期向成熟期过渡的阶段。

近年来，国务院相继出台了信贷政策、土地政策、税收政策、保障性住房和限购政策等若干房地产调控政策措施。面对全球金融危机后的新形势，作为世界第二大经济体的新型大国，其房地产价格走势会面临许多不确定性因素，带来巨大挑战。同时，中国房地产业发展呈现供求非均衡状态，尽管国家相继出台各项调控措施，仍未能解决高房价给社会生产及人民生活带来的压力，部分地区房价泡沫愈演愈烈，成为经济健康发展的阻力。

国际社会将房价收入比作为衡量一个国家房价是否过高或存在泡沫的标准。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。由于中国与欧美国家核算口径存在差距，因此，对房价收入比的界定不同。根据中国实际情况，易居研究院指出，全国房价收入比保持在6—7之间属合理区间。2013年，全国商品住宅房价收入比为7.3，接近6—7的合理区间。而2013年重庆市房价收入比为6.8，在全国35个大中城市房价收入比中排名第13位。2013年以来，重庆市房价除4月有所回落以外，呈现持续攀升状态，从1月的均价7273元/平方米增长到8月的7586元/平方米。有关房价点评网统计显示，2014年1—11月，重庆市主城区商品房成交均价约6736元/平方米，较2013年有所下降。由此可见，房价已经成为重庆市民生活中不可回避的话题。

由此表明，对房地产进行价格调控具有现实意义；作为最直接、最有效的调控手段，价格成为一个重要的经济杠杆，对资源的合理分配应当起促进作用，通过价格升降调节商品和生产要素的供给与需求，引导生产、经营和消费发展，进而协调价格的合理运行，达到资源优化配置的目的。

2013年以来，中国经济增长速度有所放缓，经济发展进入“新常态”，即经济从高速增长转向中高速增长，经济发展方式从规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长，经济结构从增量扩能为主转向调整存量、做优增量并存的深度调整，而经济发展动力则从传统增长点转向新的增长点。

因此，房地产业也将从以往的支柱性产业发展为国民经济的基础性产业，其健康运行对国家及地区社会经济的发展与稳定将产生重要影响。2013年，重庆市固定资产投资总额达到11205.03亿元，其中房地产开发项目总额达到3012.78亿元，占全社会总投资额的26.89%，所占份额比2012年增长0.15%。数据显示，重庆市房地产市场供需旺盛，房地产业已成为重庆市经济发展越来越重要的领域。