14出卖人对保修期内的房屋质量问题负有修复义务

——陈某妮诉武汉新世界康居发展有限公司买卖合同案

【案件基本信息】

1. 裁判书字号

湖北省武汉市江汉区人民法院 (2016) 鄂0103民初3839号民事判决书

2. 案由: 买卖合同纠纷

3. 当事人

原告 (反诉被告): 陈某妮

被告 (反诉原告): 武汉新世界康居发展有限公司

【基本案情】

2014年12月23日, 陈某妮与武汉新世界康居发展有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》及《常青南园三期精装修合同》, 约定由陈某妮购买武汉新世界康居发展有限公司开发的位于武汉市江汉区常青南园三期某房屋, 且武汉新世界康居发展有限公司对该房屋进行精装修设计及施工。

上述合同签订后, 陈某妮按照合同约定要求交付了全部购房款及前期装修费用, 但武汉新世界康居发展有限公司迄今为止从未书面通知陈某妮进行验收交接。因房屋的精装修存在严重质量问题, 自合同签订之后, 陈某妮就一直与武汉新世界康居发展有限公司就房屋装修质量问题进行电话沟通, 但一直未能得到妥善解决。 2015年4月22日, 陈某妮委托武汉兴世爱家建设工程技术有限公司出具了《房屋装饰装修工程质量检验报告》, 指出涉案房屋在墙面、地面、天棚、门窗、水电、裱糊工程、成品保护等诸多方面均存在严重的质量问题。 2015年5月28日, 因武汉新世界康居发展有限公司一直未书面通知陈某妮办理验收交接房屋, 陈某妮遂致函武汉新世界康居发展有限公司要求解决房屋装修质量问题,并办理房屋验收交接手续后由陈某妮自行维修该房屋装修质量问题, 但武汉新世界康居发展有限公司未同意。 2015年6月5日, 武汉新世界康居发展有限公司委托湖北正信工程项目管理有限公司对房屋装修造价出具《司法鉴定报告书》, 经现场勘查录像固定装修情况后出具的鉴定结论为该房屋装修造价仅为人民币130761. 22元。由于武汉新世界康居发展有限公司拖延交房且拒绝对房屋装修质量问题承担责任的行为已严重侵犯陈某妮的合法权益, 陈某妮于2015年6月25日在聘请湖北省武汉市洪兴公证处对房屋现状进行证据保全公证后自行到武汉新世界康居发展有限公司处拿走房屋全部钥匙, 在未办理房屋交付手续的情况下对房屋进行实际接管。陈某妮认为, 武汉新世界康居发展有限公司应按合同之约定按期交付商品房给陈某妮, 现武汉新世界康居发展有限公司逾期迟迟未能交付合格的商品房, 应承担违约责任。另外, 因该房屋装修存在严重质量问题, 故武汉新世界康居发展有限公司应承担陈某妮的损失。

审理过程中, 武汉新世界康居发展有限公司向法院提出反诉, 认为其已按照《常青南园三期精装修合同》履行合同义务, 但陈某妮没有向其支付剩余装修款,没有依约履行付款义务, 应由陈某妮向其支付违约金及剩余装修款。

【案件焦点】

1. 如何确认违约责任; 2. 房屋买卖合同纠纷中如何确定出卖人的维修责任。

【法院裁判要旨】

湖北省武汉市江汉区人民法院经审理认为: 依法成立的合同, 自成立时生效。陈某妮、武汉新世界康居发展有限公司就位于武汉市江汉区常青南园三期某房屋所签订的《武汉市商品房买卖合同》及《常青南园三期精装修合同》均系双方真实的意思表示, 内容未违反法律、法规的强制性规定, 应认定为有效, 故陈某妮、武汉新世界康居发展有限公司均应按照该协议所约定的内容履行各自的义务。根据双方于2014年12月23日所签订的《武汉市商品房买卖合同》的约定, 在陈某妮履行了支付购房款的义务后, 武汉新世界康居发展有限公司应于2015年2月28日前将商品房交付给陈某妮。而陈某妮、武汉新世界康居发展有限公司于同日另行签订的《常青南园三期精装修合同》中, 并未约定需陈某妮支付全部装修款项后被告才能交付房屋给陈某妮使用, 上述两份合同并无关联, 现武汉新世界康居发展有限公司以陈某妮未支付剩余房屋装修款为由, 怠于履行房屋交接手续, 已构成违约, 应按双方在《武汉市商品房买卖合同》中的约定承担违约责任。原告自认其于2015年6月25日已实际接管该房屋, 故武汉新世界康居发展有限公司应从2015年3月1日起按陈某妮已支付的房价款人民币1425011元按日万分之0. 4的标准支付违约金日至2015年6月24日止, 即应支付的违约金为人民币6612元。因陈某妮已实际接管该房屋, 根据双方在《武汉市商品房买卖合同》中第十六条“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记”的规定, 陈某妮要求武汉新世界康居发展有限公司协助办理房屋产权登记手续的诉讼请求, 符合法律规定,本院予以支持。关于陈某妮、武汉新世界康居发展有限公司双方所签订的《常青南园三期精装修合同》, 因该房屋在双方签订装修合同时已装修完毕, 故陈某妮应按双方约定的价格向被告支付全部装修款。陈某妮提出按人民币130761. 22元的鉴定价格支付装修款的诉讼请求, 与事实及法律规定不符, 本院不予支持。现因该房屋的装修经鉴定存在质量问题, 根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百一十一条:“质量不符合约定的, 应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确, 依照本法第六十一条的规定仍不能确定的, 受损害方根据标的的性质以及损失的大小, 可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“……交付使用的房屋存在质量问题, 在保修期内, 出卖人应当承担修复责任; 出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的, 买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定, 因陈某妮、武汉新世界康居发展有限公司对该房屋的装修质量问题未协商一致, 且武汉新世界康居发展有限公司在房屋装修保修期内未积极履行修复义务, 而陈某妮自行委托他人对装修进行修复所花费的人民币47000元及为房屋装修质量检测所支付的检测费人民币880元, 均系为检测及修复该房屋的装修质量问题而支付的费用, 该费用均应由武汉新世界康居发展有限公司承担, 可一并从陈某妮向武汉新世界康居发展有限公司应支付的剩余装修款中予以扣除。对于陈某妮提出要求被告赔偿租房居住费用及其他鉴定、公证费用的诉讼请求, 因上述费用并非必须实际遭受的损失, 故本院不予支持。综上, 陈某妮还应向被告支付剩余装修款人民币117911元。武汉新世界康居发展有限公司要求陈某妮给付逾期付款违约金及要求原告腾退房屋并对房屋装修恢复原状的反诉请求, 与事实及法律规定不符, 本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第一百一十一条、第一百五十五条, 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条的规定, 作出如下判决:

一、武汉新世界康居发展有限公司于本判决生效之日起十日内协助陈某妮办理武汉市江汉区常青南园三期某房屋的产权登记手续;

二、武汉新世界康居发展有限公司于本判决生效之日起十日内向陈某妮支付逾期交房违约金人民币6612元;

三、陈某妮于本判决生效之日起十日内向武汉新世界康居发展有限公司支付房屋装修款人民币117911元;

四、驳回陈某妮的其他诉讼请求;

五、驳回武汉新世界康居发展有限公司的其他反诉请求。

【法官后语】

随着经济的发展, 公民的维权意识不断增强, 在房屋买卖关系中出现的纠纷日渐增多。而在这些诸多原因造成的纠纷中, 房屋质量问题导致的纠纷最为突出。一个房屋的质量问题, 直接影响一家人的生活问题, 在目前的经济体系下, 大部分人都是花费了大量的财力才买到心仪的房子, 而当出现质量问题时, 无不是愤慨激昂, 希望问题得到解决。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定, 当房屋出现质量问题时, 只要还在保修期内, 出卖人就应该承担维修责任, 当出卖人拒绝维修时, 买受人可以自行维修并在法律规定的范围内要求出卖人承担维修费用等。

具体到本案而言, 陈某妮、武汉新世界康居发展有限公司依法签订的《武汉市商品房买卖合同》及《常青南园三期精装修合同》, 两份合同相互独立, 并无关联, 武汉新世界康居发展有限公司以第二份合同中陈某妮没有履行合同义务为由拒绝履行第一份合同并无相关法律规定, 其已经构成违约, 应当承担违约责任。对于第二份合同《常青南园三期精装修合同》, 陈某妮认为武汉新世界康居发展有限公司对房屋的装修存在质量问题, 其找到武汉新世界康居发展有限公司进行维修, 武汉新世界康居发展有限公司并没有理会, 因此其自己进行维修要求武汉新世界康居发展有限公司承担修复费用等, 根据《合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的, 应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确, 依照本法第六十一条的规定仍不能确定的, 受损害方根据标的的性质以及损失的大小, 可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“……交付使用的房屋存在质量问题, 在保修期内, 出卖人应当承担修复责任; 出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的, 买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定, 陈某妮的请求应得到支持。

编写人: 湖北省武汉市江汉区人民法院 李靖