7.什么是业主委员会？

现实案例

2011年9月1日，某小区成立业主大会，选举产生了业主委员会，并在属地街道办事处完成备案。由于对物业公司的服务不满，业主委员会主任于当年10月说服业主委员会其他成员解聘现在的物业公司，重新选聘新的物业公司，并以业主委员会决定的形式形成了相关文件。随后，业主委员会向物业公司送达了终止物业服务合同，解聘物业公司的决定。物业公司经讨论研究，认为目前物业服务费欠缴率高，公司经营困难，同意业主委员会的决定，撤出小区。10月26日，物业公司在小区宣传栏张贴退出小区的正式公告。业主张先生看到物业公司张贴的公告后非常不满，认为物业公司的服务还可以，业主委员会不应当不经业主大会决议就解聘物业公司。业主委员会认为，当时物业服务合同签订双方是业主委员会和物业公司，现在双方都同意终止物业服务合同，因此，不需经业主大会表决同意，单个业主也不能提出异议。本案中，业主委员会有权自行解聘物业公司吗？

专家解答

按照《物业管理条例》的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。按照《物权法》，选举业主委员会或者更换业主委员会成员由业主共同决定。

由此可见，业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会由全体业主选出，作为业主大会/全体业主的常设执行机构存在，其本身并无物业管理重大事项的决定权。

选聘物业公司同样属于业主共同决定事项范畴，依法应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。在无业主大会决定或授权的情况下，业主委员会并无权决定解聘物业公司。

本案中，解聘物业公司的决定，是业主委员会主任说服业主委员会其他成员后形成的，属执行机构业主委员会的意志体现，并不能代表业主大会或全体业主。

法条链接

《物权法》

第七十六条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《物业管理条例》

第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

《合同法》

第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。