第十一节 公共收益的获取和管理中有哪些要点？

一、物业共用部位、共用设施设备的界定

关于“物业共用部位、共用设施设备”的范围，目前法律、法规并未明确界定，可结合《住宅专项维修资金管理办法》第3条关于“住宅共用部位”“住宅共用设施设备”的相关规定以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的相关规定来理解。

结合上述规定，并根据《物权法》的相关规定，笔者认为，物业共用部位、共用设施设备，是指业主专有部分以外的共有部分及共用部分，包括建筑区划内的属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道，电梯、天线、照明、消防设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋，避难层、设备层或者设备间等结构部分。

二、公共收益的界定

现行法律、法规、规章对于“公共收益”亦无明确界定，但在有些地方的规范性文件中有所规定。

山东省威海市物业管理办公室《关于进一步加强我市物业管理区域公共收益管理与使用的通知》规定：“物业管理区域内的公共收益是指利用小区共用部位、共用设施设备经营所得收入扣除管理成本后的收益。主要包括小区公共场地的租金收益、小区公共区域的广告收益、小区公共区域设立摊位的租金收益、提供各类快件接收、物业用房经营收入以及其他利用小区共有部分和共用设施设备经营产生的收益。”

湖北省武汉市社区建设领导小组《关于加强住宅小区公共收益管理的指导意见》（武社建〔2015〕4号）规定：“一、界定公共收益范围。住宅小区公共收益是指利用小区共用部位、共用设施设备经营所得收入扣除管理成本后的收益，主要包括小区公共场地的车位租金收益、小区公共区域的广告收益、小区公共区域设立摊位的租金收益以及其他利用小区共有部分经营产生的收益。”

结合上述规定并根据相关法律、法规的规定，笔者认为，物业公共收益，是指利用物业共用部位、共用设施设备或其他共有部分进行经营性活动的所得，扣除合理成本之后的部分。

三、公共收益的归属及分配

根据《物权法》及其司法解释等的相关规定，公共收益应归物业项目全体业主所有。

关于收益分配，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

如果物业企业与业主大会、业主委员会约定物业企业可获得公共收益的，那么物业企业有权取得约定的公共收益份额。如果未约定物业企业可获得公共收益（包括但不限于物业企业开展经营性活动未获授权或虽获得授权但未约定公共收益分成等情形），那么物业企业无权取得公共收益，其仅有权主张扣除为经营性活动支出的合理成本，且对合理成本的具体事项及数额承担举证责任。

四、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的法律风险

（一）行政法律风险

根据《物业管理条例》第63条的规定，物业企业擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，将面临警告、罚款的行政处罚。具体如下：

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处5万元以上20万元以下的罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

（二）民事法律风险

根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条的规定，物业企业擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营需承担的民事法律责任包括：返还扣除合理成本之后的收益，排除妨害、恢复原状或者赔偿损失等。

五、公共收益获取及管理的策略与技巧

（一）取得授权后再从事经营活动

物业公司应当认真学习《物权法》《物业管理条例》等相关法律、法规，弄清物业管理活动中业主大会、业主委员会、物业公司的权责利关系，明白哪些事项应当由业主大会决定、哪些事项可以由业主委员会决定。业主委员会只是一个执行机构，并无决定权。物业公司并非不能从事经营性活动，只是有个前提：取得业主大会（应有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，即“双过半数”业主参加）的授权。假如物业公司只贪图眼前利益，擅自决定进行经营性活动，那么将来不但可能被判退还所得收益，而且可能被处以高额罚款，得不偿失。

在已成立业主委员会的物业项目中，物业公司要进行经营性活动需要业主委员会、业主大会同意，但这实际上也很难操作。这是一个现实性问题。

（二）签订合同讲究技巧

例如，物业服务合同中约定：“小区公共区域的广告位等公共设施，权属归全体业主，其收益由甲方、乙方进行利润分成。”首先，不动产的权属是不宜也不可能通过物业服务合同约定的方式确定的；其次，关于分成，双方没有具体约定分别获得几成，故诉讼时只能由法院酌定；最后，“收益”或“收益利润”所针对的对象未明确表述，将造成业主委员会、物业公司、一审法院、二审法院各有自己的计算方法。因此，在签订合同时，对关键条款应当尽量细化、规范化、明确化，同时应当对成本进行预算并写入合同，避免将来举证困难。

（三）加强财务管理，注意保存原始单据

公共收益应有多方的共同监督，每一笔收支都应当在阳光下进行，才能让公共收益用在实处，维护广大业主的权益。因此，为了避免纠纷及可能出现的举证困难，物业公司取得授权后利用公共区域开展经营性活动的过程中，应当加强自身的财物管理，注意保存原始单据，除相关财务明细外，还应收集和保管经营活动中的人员、物料等方面开支的单据。

六、处理公共收益纠纷必知

如果物业服务企业未经业主大会同意擅自利用公共区域开展经营性活动，发生纠纷后，可能会遇到如下问题：

（一）业主一方的诉讼主体资格问题

公共收益属于业主共有和共同管理事项，单个业主提起诉讼，属于诉讼主体不适格。

业主委员会根据业主大会的决定/决议取得授权，代表全体业主提起诉讼，追索物业公共区域经营性活动产生的收益的，业主委员会具备诉讼主体资格，有权提起诉讼。

对于未经业主大会授权，业主委员会是否有权作为原告提起诉讼，目前司法实践中意见不一。

（二）收益分配问题

物业公司擅自利用公共区域进行经营性活动，业主委员会请求物业公司将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途，人民法院应予支持，物业公司对成本的支出及其合理性承担举证责任。

（三）诉讼时效问题

根据《民法总则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年；法律另有规定的，依照其规定；诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

司法实践中，鉴于物业服务时间具有连续性的特点，诉讼时效起算点一般并不是从公共收益产生之日起计算，而是从物业服务企业退出物业管理区域或者与业主委员会交接之日起计算，即这个时间点应当认定为知道或应当知道权利被侵害的时间。

此外还应当注意，有的法院认为追索公共收益不属于债权请求权，不受诉讼时效限制。