第三节 物业费有哪些价格形式？

一、3种价格形式的概念

根据《价格法》，我国实行市场调节价、政府指导价、政府定价3种价格形式。

所谓市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。应当注意的是，经营者自主定价并不是完全根据经营者的主观意愿定价，其核心是通过市场竞争来形成价格。

从政府监管的角度而言，凡是实行市场调节价的，政府应放手让市场自发形成价格，不能随意收回定价权或对价格形成进行任意干预，但是政府可以通过对经营者价格行为的规范，间接调控市场价格，促进市场调节价的合理形成。

所谓政府指导价，是指依照《价格法》的规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。

政府指导价是一种具有双重定价主体的价格形式，由政府规定基准价及其浮动幅度，引导经营者据此制定具体价格。政府通过制定基准价和其浮动幅度，达到控制价格水平的目的；经营者可以在政府规定的基准价和其浮动幅度内灵活地制定、调整价格。

所谓政府定价，是指依照《价格法》的规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。

政府定价的主体是政府价格主管部门或者其他有关部门。政府定价具有强制性。凡实行政府定价的商品价格和服务价格，未经价格主管部门或者其他有关部门批准，任何单位和个人都无权变动，否则属于违法行为。

二、不同价格形式的适用范围

国家实行价格规制的基本原则为：国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。

政府指导价或者政府定价涵盖的商品及服务的范围一般为：

一是与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品，如个别时候大蒜、棉花、猪肉的价格。

二是资源稀缺的少数商品，如原煤、原油、天然气等。

三是自然垄断经营的商品。

四是重要的公用事业，如公共汽车、地铁、自来水、煤气供应、电话、出租汽车、邮政等。

五是重要的公益性服务，如学校、公园、博物馆、医院等。

政府指导价、政府定价依据定价目录规定的定价权限和具体适用范围来具体制定。

三、物业费的价格形式

物业费的价格形式包括两种：政府指导价和市场调节价。

关于物业费价格形式的规定主要体现在《物业服务收费管理办法》之中。

其中，第6条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”

第7条规定：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”