9 导致预告登记失效的事由有哪些?
解答:《物权法司法解释 (一)》第5条规定:“买卖不动产的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”
本条司法解释确定了预告登记的失效情形。
我国《物权法》第20条第2款对不动产预告登记的失效进行了规定，本次司法解释也针对导致预告登记失效的原因进行了规定，而对其中因“债权消灭”导致登记无效进行了详细讨论。究其本质，在于预告登记的附随性所致，预告登记与其所保全的债权请求权密不可分，它与作为担保物权的不动产抵押权具有类似性，都依附于债权而存在，而对于属于“债权消灭”的那些情形会导致预告登记的失效尚未达成统一认识。除了《物权法》第20条规定的“债权消灭”和能够进行不动产登记之日起3个月内未申请两种情形外，是否有其他的行为导致预告登记的失效，也仍需探讨。
(一)各国立法
从立法上来看，《德国民法典》规定了预告登记消灭的三种原因:一是预告登记保全的债权被预告登记义务人的永久抗辩权阻止而无法实现时，预告登记义务人享有预告登记除去请求权，预告登记权利人应除去预告登记，预告登记因此消灭。二是，预告登记因为除权判决而消灭。当不知道预告登记保全的债权人为何人时，只要具备《德国民法典》第1170条所规定的排除抵押权人的要件的，可以通过公示催告程序，由法院作出除权判决，使预告登记消灭。三是，预告登记因为推进到本登记而被涂销消灭。此外，《德国土地登记簿法》第25条规定，基于假处分而为预告登记的，预告登记因为假处分被废止而消灭。《日本不动产登记法》第105条规定预告登记因为推进到本登记而被涂销消灭。根据我国台湾地区“土地法”第79条规定，预告登记得因征收、法院判決或强制执行所为新登记而消灭。从其他国家地区的比较法来看，基于预告登记的附随性特征，预告登记随请求权的消灭而消灭，此外，债权人抛弃预告登记的，预告登记消灭。除此之外，还有学者认为，预告登记附有解除条件的，得随解除条件的成就而消灭。[41]在预告登记中禁止其保全的请求权移转的，预告登记因为请求权的让与而消灭等。[42]
从上述考察来看，比较法上预告登记消灭的原因可主要概括为:其一，预告登记随其保全的请求权的消灭而消灭;其二，预告登记被抛弃而消灭;其三，基于假处分的预告登记因为假处分被废止而消灭;其四，预告登记因为推进到本登记而消灭;其五，预告登记因为除权判决而消灭;其六，预告登记因为预告登记义务人永久抗辩权之行使无法实现而消灭等。
(二)预告登记义务人基于债权关系的抗辩
我国现行法律法规没有针对预告登记义务人与预告登记权利人之间基于合同上的抗辩而导致预告登记失效的相关规定。而比较法上，德国民法典明确规定了预告登记义务人在法定条件下的抗辩权，有权请求登记机关解除预告登记。《中国物权法草案建议稿》也曾对预告登记义务人享有的抗辩权予以规定:“对预告登记所保全的请求权承担相应义务的人，如享有对该请求权的抗辩权，其抗辩权不因预告登记而消灭。”[43]建立预告登记制度的目的，是对请求权的实现提供有力保障，但并不改变请求权原来的法律关系。如基于合同之债而产生的请求权，根据合同法的规定，在双务合同履行过程中，为了保护一方当事人的权利，赋予一方当事人对抗对方当事人的履行请求权，暂时拒绝履行其债务的权利，如同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权。我国物权法对预告登记制度规定没有赋予登记义务人以履行抗辩权的权利，显然有违民法的公平原则，应当允许预告登记义务人享有的抗辩权以涂销预告登记。
(三)不动产登记权利人免除债务
预告登记权利人自动放弃权利，则再无预告登记之必要，可视为请求权之消灭，此时请求权得以实现已不是预告登记权利人的期待，故预告登记消灭。并且免除债务作为有相对人的单方法律行为，依单方的意思表示即可发生效力，当免除的意思表示到达债务人时，即发生债权消灭的结果，附着于其上的预告登记归于消灭。
(四)不动产物权变动的协议确认无效、被撤销、被解除、抵销或者预告登记权利人放弃债权，预告登记因此失效
具体有以下四种情形:
第一，根据《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益; (5)违反法律、行政法规的强制性规定。当存在以上情形时，合同无效，基于预告登记的从属性，预告登记权利人的请求权即不存在，预告登记无效。
第二，根据《合同法》第74条第1款规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(1)因重大误解订立的;(2)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。在以上情形中，合同被撤销造成预告登记权利人基于合同的请求权消灭，预告登记失效。
第三，根据《合同法》第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(1)因不可抗力致使不能实现合同目的;(2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(5)法律规定的其他情形。在以上情形中，预告登记义务人解除合同导致预告登记权利人的请求权消灭。
第四，根据《合同法》第99条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第100条规定，当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。债务抵销可分为法定抵销和协议抵销。在法定抵销，需债务的标的物种类、品质相同之要件，而对于以不动产为标的物的有关处分不动产物权的合同，一般而言买受人与出卖人之间所负债务标的物在种类和品质上并不相同，故不符合法定抵销的条件。而在协议抵销，抵销标的物的种类、品质可以不同，故预告登记所依附的基础合同之债可协议抵销，因此导致请求权消灭并进而导致预告登记失效。
(五)自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记导致预告登记失效
预告登记制度的功能在于保全预告登记权利人以不动产物权变动为目的的债权请求权，经预告登记后赋予其在一定期限内切断登记公信力的效力。但如果预告登记权利人在已经实现了债权请求权而本应进行本登记时却迟迟不进行登记，必然会导致不动产的流通性受到限制。对此，按照《物权法》第20条第2款的规定，预告登记后，自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。所谓“能够进行不动产登记之日”是指不动产登记的条件成就可申请本登记之日，例如预购商品房已经办理了初始登记，从而办理转移登记的条件成熟了，初始登记完成之日就是能够进行不动产登记之日。再如双方就房屋所有权的转移约定了相应的生效条件，该条件成就之时就是能够进行不动产登记之日。但对此在解释上不应过于绝对，针对一些特殊情形应作有利于预告登记权利人的解释。而在司法实践中，预购商品房的买受人可能常常并不清楚何时是“能够进行相应房屋的登记之日”，对此预售人的房地产开发商作为信息优势一方是比较清楚的，如果在预告登记权利人不知情的前提下，累积计算3个月的时间，待期限届满，预告登记就消灭，这显然对预告登记权利人是不利且不公平的，此时预告登记权利人并非怠于行使权利，只是无从行使权利。因此，如果房地产开发企业在办理了房屋所有权初始登记后不通知预购人，导致预购人在3个月之后来房屋登记机构办理相应的房屋所有权转移登记，这种情况下对消费者一方往往不利。对此，房屋登记机构在预售人以3个月时间已经届满预告登记失效为由到登记机构办理将已经预售的房屋再次转让给第三人时，登记机构应当要求预售人出具预告登记权利人的身份证明文件以及书面同意的文件，否则即便3个月的时间已过，房屋登记机构也不能在明知该房屋已经办理了预告登记的情形下，为预售人再次办理所有权转让登记，这是基于对市场交易中开发商与消费者信息获取不对等情况下的利益考量。再如，若预告登记权利人已在预售商品房或在建工程已经办理所有权初始登记并在事实上能够进行不动产登记之日起3个月内申请正式登记，但因法院查封等非因预告登记权利人自身原因导致未能完成预告登记的，则亦不应由预告登记权利人承担不利后果，不应视为《物权法》第20条第2款规定的逾期未完成本登记而导致预告登记失效的情形，在解释论上应将“能够进行不动产登记”解释为查封等导致本登记障碍的情形消除而能够进行本登记之时为宜。
(六)附条件附期限的预告登记
根据《房屋登记办法》第70条第2款规定，预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。可见，预告登记可以附期限或者附条件，当为附解除条件或附终止期限条件成就时，预告登记失效。
实务上应该注意以下两个问题:
1.预告登记不因债权债务的混同而失效。债权债务的混同，是指债权债务归于一人。混同的法律效果是，原则上债权债务归于消灭，但是该债权的继续存在具有特别的经济意义或者法律意义时，则例外地认为该债权不因混同而消灭。在不动产预告登记场合，混同多发生在预告登记权利人继承了预告登记义务人所转让的房产、预告登记权利人和义务人合并，或者预告登记义务人受让了预告登记权利人的权利、抵押权预告登记权利人受让了不动产所有权等情形，此时，承认预告登记的顺位效力与否，对于能否得出预告登记因此失效的结论，将判然有别。如上所述，预告登记具有顺位效力，自预告登记转化为本登记时，其效力溯及至预告登记之时。当存在着不同的权利，如预告登记抵押权之后还有抵押权，此时预告登记的顺位效力有利于预告登记权利人或预告登记义务人，此时若允许债权债务的混同能产生债权消灭的后果进而导致预告登记失效的话，该行为将有利于他们。因为原则上债权债务归于消灭，但是该债权的继续存在具有特别的经济意义或者法律意义时，则例外地认为该债权不因混同而消灭。
2.针对不动产登记权利人未在法定期间申请预告登记而导致预告登记失效的情形中，能够将预告登记推进到不动产登记 (本登记)的条件应包括两个方面:一是客观上具备了办理本登记的条件，二是预告登记的义务人是否配合预告登记的权利人办理本登记，是否具备了办理本登记的客观条件，不同类型的预告登记有所不同。(1)预购商品房预告登记，是开发企业 (卖方)已完成了初始登记;(2)预购商品房抵押的预告登记，是预告登记的义务人 (购买商品房的业主)完成了商品房的转移登记;(3)现房的转让和抵押本来从房屋转让合同或抵押合同签订之日起就可以办理转移登记或抵押登记，只是由于当事人自己的原因，一时无法或不打算立即办理转移登记或抵押登记，这才需要以预告登记来保障将来实现物权。因此，如果当事人在协议上约定某一天作为能够进行不动产登记之日，则应从协议所定的一天起算。如果没有对此进行约定，则起算时间就是物权协议签订之日，但是，登记机构并不能简单地以起算日期起3个月时间已经届满来直接推定预告登记失效，因为还存在预告登记的义务人是否配合的问题。若预告登记的权利人和预告登记的义务人对此各执一词，对此，除了以下情形，不能仅以3个月的绝对期限作为导致预告登记失效的事由:(1)有证据证明已办理预告登记的债权消灭 (如双方解除合同或合同被认定无效);(2)司法部门认定预告登记已经失效;(3)预告登记的权利人自己认可从能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记。