首次「樓災」，華洋家族「大洗牌」

周壽臣、何東、周少岐及李石朋等人完成學業，走出校門投身社會不久，香港社會即發生首次牽連甚廣的地產泡沫爆破事件（即今日俗稱的「樓災」），令經濟環境一度十分沉寂，投資信心疲不能興。在此次「樓災」中直接受到衝擊，並蒙受巨大虧損的，當然是泡沫爆破前以高價購入物業地皮的一群，而避過一劫，或者說有所得益的，則應是泡沫爆破前出貨套現的一群。由於日後的資料顯示，泡沫爆破前大舉入貨的主要是華人家族，而出貨的主要是洋人家族，洋人家族早獲「先機」的傳聞乃不脛而走，其清晰的結果則是華洋家族之間的財富在這次「樓災」中進行了一次「大洗牌」。

地少山多、缺乏天然資源可說是香港人所共知的香港基本背景與局限。開埠後，一方面受大量華洋移民持續湧入的刺激，另一方面則受殖民地政府惜土如金、限制土地供應（即日後常說的「高地價」）政策的影響，香港地價及租金只升不跌幾乎成為人盡皆知之事，而華人地區居住空間狹窄，人煙稠密，更成為「街知巷聞」的「香港特色」。與黃勝（華人第二位立法局議員）在十九世紀六十年代一同在香港創立首份中文報紙——《循環日報》——的王韜，對香港的居住環境及生活空間有如下簡潔而形象鮮明的介紹：

華民所居者率多小如蝸舍、密若蜂房。計一椽之賃，月必費十餘金，故一屋中多者常至七八家，少亦二三家，同居異爨。尋丈之地，而一家之男婦老稚，眠食盥浴，咸聚處其中，有若蠶之於繭，蠖之蟄穴，非復人類所居。蓋寸地寸金，其貴莫名，地球中當首推及之矣。⁽¹⁶⁾

正因「寸地寸金，其貴莫名」，不少華洋商賈均曾參與地產買賣，不但一般自住、投資絡繹不絕，投機炒賣亦異常活躍。據歷史愛好者魯言的粗略推算，自軒尼詩上任到1881年的4年內，租金升幅近六成。在上環永樂街的一棟樓宇，8年的租金總收入，已等同該物業的市值。換言之，如果有人願意「置業收租……8年便可以翻本（回本）」。⁽¹⁷⁾物業投資回報率之高，可想而知。

值得指出的是，自開埠始，土地買賣即被華洋商賈認定乃極具吸引力的投資，爭相入市。但是，有兩個重點與今時今日不同，其一是那時的土地買賣，絕大多數不能利用銀行按揭的桿槓，「以小搏大」，而須一次過全數付款（或分二至三次付款，但時間差距只約數個月）；其二是那時的買賣不能像今天般只買一、兩個單位，而是必須整片地皮或整棟樓宇作交易。由是之故，在那個年代，無論是一般投資，或是投機炒賣，基本上只是那些富商巨賈家族才能參與。

一方面是自十九世紀六十年代華南一帶較有經濟實力及有識之士陸續移居香港，令香港華人人口質素丕變，另一方面則是飄洋海外華工日眾，帶動了香港轉口貿易的不斷發展，令華人商賈的營商網絡及生意規模日漸擴大，身家財富隨之水漲船高自不待言。一如過去的華洋商賈一樣，這些新致富者亦將大部分生意獲利投放到物業市場上，令其價格在七十年代末、八十年代初大幅上揚。

值得指出的是，這時期的物業買賣，有一個十分突出的地方。賣方大多是洋人家族，而買方則多為華人家族。對於這個現象，《中國郵報》也這樣描述：「很多投資在物業上的資本，來自中國（華人）。但是，大家似乎認為本殖民地的高級官員們，很少會將資金花費在永久性的物業上」。⁽¹⁸⁾也即是說，從這個一買一賣的過程中，土地迅速地由洋人家族之手轉到華人家族之手，而資金則由華人家族之手流向洋人家族之手。

對於當時社會這個特殊的財富轉移現象，軒尼詩在1881年6月的立法局會議上曾列舉過去一年半的交易數字作說明，指由於華人經濟實力日漸壯大，土地也很自然地流入他們的手裏。他透露，在1880年1月1日至1881年5月11日期間，華人家族從洋人家族手中購入土地物業的金額高達1，710，036元，從政府購入的有17，705元，顯示在上述時間內，華人合共購入價值1，727，741元的土地物業，而洋人在這段時期購入物業的總額則只有221，810元而已。

一位讀者曾在報刊上介紹「炒樓故事」，指樓市熾熱之時，有3至20位華人自組公司，再以公司名義進行物業買賣。就以一個價值30，000元的物業為例，「小訂」（簽署意向書時的訂金）約為400元，「大訂」（簽署正式買賣合約時的訂金）也只是3，600元左右。換言之，「首期」訂金約為4，000元左右，而正式成交期則往往有60至90天。如果在成交期結束之前，仍沒法轉售物業，「買主訂金」會被沒收，他們雖有一些損失，但卻不用承擔其他責任和債務。若在正式成交期內有買家承接，他們則可輕易獲得利潤。⁽¹⁹⁾在那個樓市「牛氣衝天」的時候，華商們或多或少地參與了這場「接火棒」的投資遊戲，「炒」個不亦樂乎。

然而，這場「地產泡沫」最後終因市場出現「投資危機」而迅速爆破，觸發點則是1881年10月中，英國殖民地部在軍方和英商的多番要求下，決定深入調查香港的公共衛生情況，並派出資深水利專家翟域（O. Chadwick）來港，着手研究。⁽²⁰⁾當時，社會上有傳言指為了改善公共衛生的問題，政府計劃取締華人樓宇。很多華人聞訊，甚為惶恐。為怕手上的物業遭政府強行收回時變得一文不值，投資血本無歸，大家便一窩蜂地爭相把物業拋售。這種盲動的行為，使樓宇的價格如被推倒的骨牌般狂跌，一發不可收拾，最終爆發了1882年的巨大「樓災」。

這次華商敗陣的最主要原因，明顯是他們的政治後台不足。由於少數歐商巨賈的影響力能深入港府——甚至英國倫敦——的決策核心，他們除了對政府的施政有很大影響力外，在資訊掌握上，當然也會「早人一步、佔盡先機」。由於這些西商巨賈能掌握政府內部的消息，他們便能見風使舵、推波助瀾，甚至化危為機。換言之，華商的失敗，⁽²¹⁾並不在於財力的弱強或經營的優劣，最重要的關鍵，在於政治後台的向背。作為殖民地的次等公民，華商實在很難跟洋商巨賈——一班與殖民地統治者有千絲萬縷關係的商業精英——作正面交鋒。

1882年「樓災」導致的經濟蕭條、商業凋零，對不少市民而言無疑打擊巨大，有些企業甚至因此出現資金週轉不靈，被迫關門大吉。但是，這樣的經濟環境對於某些人而言，則反而成為磨練意志、考驗目光與測試能力的試金石。如果我們深入一點看看這時期在香港商場崛起的年輕一群，則不難發現，他們除了具備敢拼敢搏、積極進取及刻苦耐勞等性格外，精通中英雙語，對現代經濟及國際商業環境有一定掌握等，可說是另一些特質。前文提及的周壽臣、何東、周少岐及李石朋，那時可謂風華正茂，其時的經歷和見識，相信可讓他們一開眼界，明白到經濟與投資規律或變數，日後相信有助他們把握時代機遇、迎難而上，從而可以打下事業的重要基礎。

先說周壽臣，他於十九世紀七十年代初獲選拔為「大清留美幼童」，赴美學習，在1881年被指「舉止洋化、囿於異學」（即指他們生活及舉止變得太洋化），突然被清廷召喚回國。那時周壽臣剛獲哥倫比亞大學取錄，正躊躇滿志，準備入學。面對滿清朝廷這一無法逆轉的決定，周壽臣只好和其他大多數幼童一樣，黯然回到中國。⁽²²⁾回國後，周壽臣和一眾留美幼童並沒得到朝廷的重視，只被安排到天津某部門的一個無關痛癢的工作崗位上，失落之情，不難理解。有鑑於工作崗位的投閒置散，在「呆等」一段時間後，周壽臣決定離開天津，打道回府，計劃返回家鄉另謀出路。

然而，由於他乃「官費」留美的學生，出國前曾簽下協議，答應學成後須歸國報效朝廷，他擅自離開，自然驚動了官府。清廷知悉周壽臣離開天津後取道上海，並仍身在該埠，乃通知當地道台將他捉拿。結果，周壽臣與另一名同行留美幼童（林沛泉）一同被捕，在上海被拘留了個多月，飽受牢獄之災，成為初出茅蘆時的重大打擊。幸好，他生於香港，擁有「英國屬土公民」的身份，因而可以尋求租界英國領事的協助，減少一些折磨或不人道對待。至於其他留美幼童——尤其是日後成為中華民國首任總理的唐紹儀——給予的援手（留美幼童已形成了「舊生網絡」，彼此扶持），不但讓他最終能夠走出牢房，恢復自由，更獲清廷派往朝鮮，參與在當地創立及管理海關的工作。

在朝鮮任職的十數年間，周壽臣既與同樣獲清廷派往當地任事的留美幼童如唐紹儀及梁如浩等合作無間，亦結識了被清廷派駐朝鮮擔任總指揮的袁世凱，彼此間不但建立起堅實的友誼，亦因工作表現突出（尤其在處理滿清對外事務），令各人仕途拾級而上，周壽臣更成為首位香港出生、國外受教育，然後服務清廷，擔任官職的香港人。這一獨特背景，成為他日後（1911年左右）辭官歸故里回到香港後，獲港英殖民地政府招攬出任要職的重要因素所在。

周壽臣在十九世紀八十年代初幾經風雨而能排除各種困難的過程，與何東的遭遇可謂異曲同工。1879年，何東在中央書院完成學業。由於掌握中英雙語，何東決定報考廣東海關。雖然年紀是十數位獲挑選接受面試應聘人士中最年輕的，但他是唯一一位獲得錄用的。若論薪酬，海關的待遇無疑不錯，但政府工作的因循呆板，又令何東覺得發展前景有限。由是之故，在海關工作一年多後，何東毅然辭去職務，轉為出任渣甸洋行的助理買辦，此一改變扭轉了他個人及家族的命運。

不可不察的是，買辦工作極為重視社會網絡、人脈關係及個人誠信。由於屬於歐亞混血兒，樣貌讓人一看便知不是純種華人，本身又與生父沒往來，何東如何取得突破，建立個人及家族的社會網絡與人脈關係，從而踏上買辦之路呢？姻親關係看來是最主要的突破口，此關係日後更讓家族不斷壯大，形成一個跨越政商、涵蓋華洋，且無遠弗屆的買辦家族網絡。

原來，何東胞姐（據說名叫何柏顏）在十九世紀末嫁作渣甸洋行買辦蔡星南做侍妾，而蔡星南本身年紀已老，加上英語不太靈光，洋行已計劃將之撤換，他因而順水推舟，推薦小舅何東到渣甸洋行的買辦部門任職，並獲得了洋行大班的接納，令本來「沒有鄉里紐帶」的何東，獲得了進入買辦行列的機會。由於才華出眾，工作賣力，何東漸獲大班信任，並於1882年獲擢升為洋行旗下香港火險及廣東水險兩家公司的助理買辦，有了更多一展所長的機會。但是，令何東事業能夠更上層樓，成為渣甸洋行買辦，日後甚至擔任總買辦一職的，仍再靠姻親關係的重要助力。何東在八十年代初娶了同屬混血兒的麥秀英為妻，而麥秀英的生父麥奇廉（Hector C. Maclean），則是渣甸洋行的高級職員（另說乃合夥人或管理人員），顯示外父的協助或擔保，為何東打通更上層樓的任督二脈，令其日後事業大放異彩。⁽²³⁾

相對於周壽臣及何東在八十年代初的逆境中鍥而不捨，最終嶄露頭角，周少岐和李石朋在那個年代的沉着踏實，對目標毫不動搖的意志，似乎成為他們日後走上成功道路的關鍵。綜合各方資料，香港經濟十分低迷之時，年約19歲（1882年）的周少岐剛畢業，初時加入Wootton and Deacon Solicitors，擔任初級文員。在今日的目光看，職位很低，待遇亦不佳，但周少岐明顯並沒沮喪，而是保持不斷學習與拼搏精神。不久，香港經濟漸好，周少岐轉投國家醫院（Government Civil Hospital，即現時的贊育醫院），擔任通訊文員一職，再之後則轉投船政署，接觸船務及轉口貿易事務，並從這個工作崗位中積累貿易及船務知識，以及建立個人社會網絡，日後可以利用這些人脈關係與其他華人商業精英如招雨田、盧佐臣、陳春泉等合股創立船務、銀行及保險公司等，在香港商界發光發熱。

周少岐剛畢業時碰到的經濟低迷，李石朋同樣遇上。在聖約瑟書院完成英語訓練課程後，李石朋並沒加入政府或到外資大行工作，而是重投瑞成行。由於學歷提升，重投瑞成行時的李石朋，獲擢升為管理層。但他須面對經濟蕭條這重大考驗，要在節省開支、開拓業務方面攪盡腦汁。對於種種挑戰，精明幹練的李石朋看來能夠沉着應戰，尤其能在開拓瑞成行航線及服務方面取得突破。一方面，他將瑞成行提供的航線由原來只集中於港穗（珠三角）一帶服務擴展到南洋一帶——尤其是越南西貢，另一方面則擴大運載貨物的種類，這兩項擴展策略，日後更成為李石朋重點發展的業務，為其帶來巨大利潤。

扼要地說，正因李石朋面對逆境時不退縮、懂應變，甚至懂得把握時機，趁股票或土地價格低沉時大舉吸納，令家族財富日後可隨着經濟逐步走出谷底而上升，至於企業捱過低潮後的重展升浪，又進一步強化家族的實力。所以到了八十年代中，李石朋便可成家立室，買田置業，走上了人生與事業的另一重要台階。