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可否既没收定金又要求支付违约金

海鑫绿园山居是赢海市海鑫房地产有限公司 (以下简称海鑫房地产公司)重点开发的楼盘, 2017年10月1日开盘预售。

2017年12月11日, 叶美美与海鑫房地产公司签订商品房预售合同, 合同约定, 该房屋建筑面积118平方米, 其中套内建筑面积为93平方米, 公摊面积为26平方米; 房屋总价款为448. 4万元; 合同签订之日起五日内, 叶美美须缴纳定金10万元, 若叶美美违约, 海鑫房地产公司可没收该笔定金; 2018年5月30日前须缴纳首期购房款134. 52万元, 缴纳首期款时定金自动抵扣首期购房款; 余下购房款313. 88万元则由叶美美申请银行按揭贷款支付; 若迟延交付任何一笔购房款, 须以迟延交付购房款为本金, 按每日千分之五的比例缴纳滞纳金; 若迟延缴纳任何一笔购房款超过一个月, 海鑫房地产公司可单方选择解除合同, 并要求叶美美支付该笔迟延交付购房款的30%作为违约金。

商品房预售合同签订当日, 叶美美缴纳了10 万元的定金。 2018 年4 月,叶美美做生意的父亲出现周转困难, 没办法一下子拿出100多万元的现金。经海鑫房地产公司销售人员多次催促, 叶美美都表示无法缴纳首期购房款, 请求延期。

2018年7月1日, 海鑫房地产公司发函告知叶美美, 选择单方解除商品房预售合同, 并要求没收已缴纳的定金10万元, 且要求叶美美按合同约定支付违约金40. 356万元。

一般情况下, 定金与违约金只能择其一

本风险事件中, 海鑫房地产公司与叶美美已签订商品房预售合同, 该合同中同时约定了定金及违约金。从性质上看, 本风险事件中的定金属于履约保证金, 即具有担保债务履行的功效。违约金也是担保债的履行, 同时具有惩罚违约方、补偿无过错方的性质。

现叶美美已经触犯合同约定的违约条款, 海鑫房地产公司可单方解除合同。

然而海鑫房地产公司与叶美美同时约定了定金与违约金, 在功效上有重复。

海鑫房地产公司要求叶美美承担违约责任, 只可选择一项, 即没收定金或要求叶美美支付违约金。

定金是指合同双方为担保合同义务履行, 约定合同中一方先行向对方支付一定数额的货币作为担保, 给付定金一方不履行约定义务的, 无权要求返还定金; 收受定金的一方不履行约定义务的, 应当双倍返还定金。