专题四：房屋租赁合同的出租人是否必须具有产权证书
【核心提示】房屋所有权人出租、出售属于自己（产权没有争议）的房屋，是其行使对所有物收益、处分权的行为。在产权无争议的情况下，其所签订的房屋租赁合同、房屋买卖合同不因所有权人于缔约时没有取得房屋所有权证而无效。
实务争点
在司法实践中，审理房屋租赁合同案件时会遇到到一些房屋租赁合同的出租人不具有产权证书的问题情形。此时，多数法院在确认房屋租赁合同的效力时，仅仅要求出租人具有房屋所有权（产权没有争议）或者得到房屋所有权人的合法授权，而没有一律要求出租人证明其持有产权证。但司法实践中，也有一些法官以《城市房地产管理法》第五十三条为依据，主张房屋租赁合同的出租人必须是所有权人，否则房屋租赁合同无效。《合同法解释（一）》规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。依据《合同法》第十三章和《合同法解释（一）》，房屋所有权人出租、出售属于自己（产权没有争议）的房屋，是其行使对所有物收益、处分权的行为。在产权无争议的情况下，其所签订的房屋租赁合同、房屋买卖合同不因所有权人于缔约时没有取得房屋所有权证而无效。
理解适用
关于房屋租赁合同的出租人是否必须具有产权证书的问题，也是人民法院在审理房屋租赁合同中经常遇到的一个问题。根据《合同法》第十三章的规定和最高人民法院《合同法解释（一）》的规定，要求出租房屋必须具有产权证是缺少法律依据的。目前，多数法院在司法实践中，在确认房屋租赁合同的效力时，仅仅要求出租人具有房屋所有权（产权没有争议）或者得到房屋所有权人的合法授权，而没有一律要求出租人证明其持有产权证。我国现行法律中，只有1999年1月1日起实施的《城市房地产管理法》第五十三条给城市房屋租赁下了定义，“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”在司法实践中，一些法官以此为依据，主张房屋租赁合同的出租人必须是所有权人，否则房屋租赁合同无效。
这种观点是不正确的，首先，且不说根据新法优于旧法的原则，人民法院审理涉及房屋租赁合同纠纷案件首先应当考虑适用的是1999年10月1日起实施的《合同法》，而且《城市房地产管理法》第五十三条内容的本身并不属于法律关于城市房屋租赁的禁止性规定，该条并没有规定租赁合同的出租人必须对合同标的物享有所有权，否则合同无效。按照民法理论，有权对财产进行占有、使用、收益的人，不仅仅有所有权人，还包括合法占有人。即使是出租他人之物，其中既包括擅自出租他人之物，也包括承租人于租赁期内或者租赁期届满后擅自转租他人之物，是否要一概认定这些租赁合同无效，不仅在理论上存在争议，在人民法院司法实践中也仍然存在做法不一的情形。审判实务中也有一些法官倾向于认为，虽然合同的效力属于人民法院主动审查的范畴，但我国现行法律和行政法规中并没有规定租赁合同中出租人必须对合同标的物具有所有权或者经所有权人授权，否则合同即为无效的规定。因此不能认为租赁合同的出租人对合同标的物必须具有所有权或者其出租行为必须经过所有权人的授权。《商品房屋租赁管理办法》第六条将原来规定的9种不得出租的情形，减少为属于违法建筑的，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的，违反规定改变房屋适用性质等情形，也体现了鼓励房屋出租的精神。最高人民法院在审理甘肃省水利厅与甘肃嘉宝商贸有限责任公司房屋租赁、买卖纠纷案［最高人民法院（1999）民终字第152号民事判决书］中指出，房屋所有权人出租、出售属于自己（产权没有争议）的房屋，是其行使对所有物收益、处分权的行为。在产权无争议的情况下，其所签订的房屋租赁合同、房屋买卖合同不因所有权人于缔约时没有取得房屋所有权证而无效。[1]
案例指导
许某宾与河南富康医药超市有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案[2]
上诉人许某宾因与被上诉人河南富康医药超市有限公司（以下简称富康公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2011）金民二初字第3113号民事判决，向郑州市中级人民法院提起上诉。郑州市中级人民法院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
郑州市金水区人民法院经审理查明，2008年10月26日、2009年11月30日许某宾与富康公司先后就位于郑州市黄河路×号院××号楼×楼两间门面房租赁事宜达成两份租赁合同。2009年11月30日双方签订的租赁合同中约定：租金标准为每月6000元，租金不含水费、电费，水费、电费由被告向原告缴纳；租赁期限至2011年4月30日；每偶数月的25日缴纳下两个月的租金；许某宾未缴纳租金，应按照未交租金的15％支付违约金；租赁期满后，许某宾应提前30日向富康公司提出书面续租要求，否则富康公司有权收回房屋等。在2011年4月30日租赁期限到期后，双方未达成一致意见，也未签订新的租赁合同，但许某宾未搬出该门面房，继续在此两间门面房经营土特产至今。富康公司于2011年5月22日对许某宾所租门面房停水、停电。在本案审理中，富康公司、许某宾均确认：许某宾向富康公司交纳租金至2011年4月30日，许某宾在期限届满前交纳租金的标准是每月6000元。2011年5月9日，富康公司诉至该院，请求判令许某宾搬出该房屋；许某宾支付自2011年5月1日至2011年8月31日房屋占用费34400元（原告请求按照每月8600元计算），所拖欠水费60元、电费483.3元、逾期违约金5241.5元，合计数为40184.8元，之后至判决生效之日按照合同约定的每月6000元另计房屋占用使用费。
再查明，2009年12月30日河南省粮食局机关服务中心将包括许某宾承租的两间门面房在内的665平方米的房屋租赁给河南富康医药器械有限公司使用。故对于富康公司的请求许某宾辩解称：富康公司既不是许某宾所租房屋的产权人，也不是该房屋的合法使用者，本案中富康公司无诉讼主体资格，应驳回富康公司的请求。富康公司请求许某宾支付水电费及逾期违约金，许某宾未提出异议。
郑州市金水区人民法院认为，许某宾自富康公司处租赁该门面房，双方并签订租赁合同，双方应严格按照约定履行各自的义务。许某宾在租赁期满后，未按照约定签订新的租赁协议并交纳租金，许某宾继续占有该房屋的行为，应属违约行为，故富康公司要求许某宾搬出该房屋，交纳期满后占用期间的租金24000元（4个月×6000元），以及所拖欠的水费60元、电费483.3元及逾期交纳违约金5241.5元，应当予以支持。对于许某宾的辩称意见，该院认为，富康公司通过何种途径取得该房屋的使用权，不影响许某宾按照双方之间合同的约定履行其交纳租金的义务，也不是租赁期满后许某宾不搬出所租房屋的理由。对于富康公司在许某宾不交纳租金及水电费，也不搬出所租房屋的情况下所做出的停水、停电行为，该院认为，因为许某宾在该房屋内经营土特产，停水、停电对其经营行为影响不大；更重要的是，在停水、停电之后许某宾仍不积极主动和富康公司协商处理，即使有损失也应属于其自己扩大的损失，应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，郑州市金水区人民法院判决许某宾于判决生效后三日内搬出所承租的位于郑州市黄河路×号院××号楼×楼的前后两间门面房；许某宾于判决书生效之日起三日内支付河南富康医药超市有限公司房屋占用使用费24000元及逾期违约金5241.5元，支付所拖欠的水费60元、电费483.3元，共计29784.8元（房屋占用使用费暂计算至2011年8月31日，之后至判决生效之日按照每月6000元继续计算）；驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费172元，由许某宾负担。
宣判后，许某宾不服郑州市金水区人民法院判决，向郑州市中级人民法院上诉称：1.原审判决认定事实不清，证据不足。2009年11月30日许某宾与富康公司签订了《房屋合作协议》，约定：（1）富康公司将郑州市×号院××号楼×楼门面房约53平方米出租给许某宾，期限自2009年12月1日～2011年4月30日；（2）2009年12月1日～2010年4月30日，租金3600元每月；2010年5月1日～2011年4月30日，租金6000元每月。合同到期后，富康公司要求将房租涨到8600元每月，许某宾提出异议。后调查，富康公司既不是该门面房产权人，也不是合法使用者。许某宾所租赁的门面房是违章建筑，产权没登记，所以其产权既不属于河南粮食局，也不属于河南省粮食局机关服务中心，更不是富康公司所有。经查知，2009年12月30日河南省粮食局机关服务中心将自己没有产权的665平方米房屋租赁给了河南富康医疗器械有限公司，租赁期限为36月，自2010年1月1日至2012年12月31日。由此可知，河南富康医疗器械有限公司与河南富康医药超市有限公司不是同一个诉讼主体，无诉讼主体资格。2.许某宾与富康公司签订的《房屋合作协议》属无效合同，原审判决按有效合同处理并判决许某宾腾出房屋并支付房屋占用使用费、逾期违约金、水电费等29784.8元是错误的。其理由为许某宾与富康公司所签订的《房屋合作协议》系无效协议，应根据《合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”所规定的处理原则进行处理。3.原审判决适用法律错误。原审判决适用《合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条关于有效合同的规定处理本案，属于适用法律错误，本案富康公司没有诉讼主体资格，应根据《民事诉讼法》第一百零八条之规定依法驳回富康公司的一审诉讼请求。
富康公司辩称：1.郑州市金水区人民法院（2011）金民二初字第3113号判决，是在查明事实并且有充分法律依据的基础上作出的判决，本判决是公正的、合法有效的判决。2.韩秀清与许某宾签订《房屋合作协议》，是在富康公司的合法授权下进行的。3.许某宾拒不交纳到期房租以及拖欠房租是无任何理由和依据。4.富康公司对租赁给许某宾的两间房屋拥有合法的完全使用权，有事实和法律依据。5.富康公司与许某宾签订的《房屋合作协议》中涉及的两间房屋属于合法建筑，均有相关文件和审批材料证明。6.许某宾称河南省粮食局机关服务中心租赁给福康公司的门面房月租金只有39元每平方米，属于断章取义，与事实不符。7.富康公司在河南省工商局对名称进行了两次变更，其实质是一家公司。
郑州市中级人民法院经审理查明的事实与郑州市金水区人民法院查明事实一致。
郑州市中级人民法院认为，许某宾与富康公司签订的《房屋合作协议》，系双方真实意思表示，合法有效，依法应予保护。合同期满后，富康公司与许某宾未就续签租赁合同达成书面或口头协议，故富康公司有权随时请求许某宾搬离其所承租房屋，并请求支付相关费用。富康公司业已取得房屋使用权，其对涉案房屋是否享有所有权，并不影响许某宾依据合同约定向富康公司履行交纳租赁费用等义务，且本案系租赁合同纠纷，而非权属纠纷，富康公司具备当然的主体资格。综上，富康公司的诉讼请求有事实和法律依据，应当予以支持。许某宾的上诉理由不足以证明其主张，对其上诉请求，郑州市中级人民法院不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条[3]第一款第（一）项之规定，判决郑州市中级人民法院驳回上诉，维持原判。
郑州市中级人民法院（2012）郑民四终字第152号民事判决书的裁判观点很明确：房屋租赁合同在房屋未取得权属证书的情况下，出租人业已取得房屋使用权，其对涉案房屋是否享有所有权，并不影响承租人依据合同约定向出租人履行交纳租赁费用等义务，且本案系租赁合同纠纷，而非权属纠纷，出租人具备当然的主体资格，出租人要求承租人按照合同约定支付租金的诉讼请求有事实和法律依据，应当予以支持。
规范指引
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第五十三条 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》
第一条 合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。
第三条 人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。
第四条 合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第十四条 合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
[1]肖扬总主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《中华人民共和国最高人民法院判案大系》（民事卷·1999年卷），人民法院出版社2003年版，第380～383页。
[2]案例来源：河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2012）郑民四修字第152号。
[3]对应现行《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条。