第七节
房地产公司设立的税费筹划风险

设立房地产公司时在税收方面主要考虑如何合法纳税、降低税收方面的风险。在享受税收优惠方面，设立房地产公司时应考虑以下因素。

一、地区税收优惠政策

按照相关规定，以下七类地区有税收优惠：

（1）经济特区，所得税率15%；

（2）国家级经济开发区，根据投资额可免1—5年的所得税不等；

（3）国家级高新技术产业开发区，一定时期所得税率15%；

（4）保税区，所得税率15%；

（5）贫困地区企业可免税3年；

（6）西部地区，原则上国家鼓励、产业指导下的企业所得税率15%，国家指导、鼓励的产业可以免二减三；

（7）当地政府财政返还或变相返还或其他方式奖励的地区。

对房地产开发企业来说，上述第（5）、（6）、（7）项税收优惠政策是可以考虑的，在税收方面为招商引资可能会享受优惠政策或变相的优惠政策，但地方政府具体的返还政策或者鼓励政策可能与相关规定有差异。

二、国外避税港注册公司，享受外资优惠政策

有些公司为了避税，会在英属维尔京群岛（BVI）注册成立，因为那里注册要求低，监督力度小，发展外资企业注册行业是这个岛国的支柱性产业之一。除英属维尔京群岛外，不开征所得税和财产税的避税地还包括百慕大群岛、巴哈马群岛、开曼群岛等；只征收较低的所得税和财产税的避税地包括瑞士、直布罗陀、所罗门群岛、新加坡等；只对来自当地的收益征税而对来自海外的收益免税的避税地有巴拿马等，但是，对新设立的房地产公司来说，在上述地区注册并不顺畅，因为在上述地区注册公司再投资就属于外资，而外资投资中国房地产受到诸多限制，因此目前房地产公司在海外注册并不是一个最佳的选择。

三、子公司与分公司的纳税选择

子公司与分公司的纳税是不同的，因此，在选择设立分公司还是设立子公司时要综合考虑以下因素：

（1）分支机构盈利，总部亏损，可以设立分公司；

（2）分支机构亏损，总部盈利，可以设立分公司；

（3）分支机构的项目所在地有税收优惠，有财产返还，可以设立子公司。

有时在外地设分公司，当地税务机关也要求在地方交税。分公司也分为两种，一种是独立核算的分公司；另一种是非独立核算的分公司。对于独立核算的分公司可以要求税费在当地缴纳，对于非独立核算的分公司，有些税种在当地缴纳，有些税种可以回总部缴纳。在盈利的情况下，子公司可以向集团缴纳“品牌使用费”或其他名目费用，转移利润，但是必须合法。

四、以合作建房、入股合作、共担风险方式合作对税收的影响

合作建房，是指由一方（以下简称“甲方”）提供土地使用权，另一方（以下简称“乙方”）提供资金合作建房。合作建房的方式之一就是甲方以土地使用权，乙方以货币资金合股，成立合营企业合作建房。对此种形式的合作建房，要视具体情况确定如何征税。合作双方约定房屋建成后双方采取风险共担和利润共享的分配方式或者房屋建成后双方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或者按销售收入的一定比例提取固定利润的分配方式，或者房屋建成后双方按一定比例分配房屋的合作方式，在税收方面都有所不同。

五、关联交易对税收的影响

关联交易是指关联企业之间相互移转资源、资产、权利、利益、义务、责任等一切形式的协议和交易。关联企业主要有以下四种类型：一是一个企业直接控制一个或多个企业，如母公司控制一个或若干个子公司；二是一个企业通过一个或若干个中间企业控制一个或多个企业，如母公司通过其子公司，间接控制子公司的子公司；三是同受某一企业控制的两个或多个企业；四是两个或多个企业直接共同控制某一个企业，在控制方与被控制方企业间形成关联企业。关联企业之间通过转让定价、收购亏损关联企业、劳务收入的转让定价、租赁等方式对税收产生影响。

六、设立新房地产公司

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当按规定缴纳土地增值税。但对于以房地产进行投资、联营的，如果投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或联营条件，则暂免征收土地增值税。但是，投资、联营企业若将上述房地产再转让，则属于土地增值税征收的范围。

在设立房地产公司而考虑税收因素时，因税收法律法规的政策性、时效性强，具体应以税务部门届时施行的规定为准。