第三节 政策建议

一 通过立法保证保障房建设的顺利实施

通过法律手段保证保障房建设的资金来源是许多国家通常采取的措施，美国、日本、德国、英国、法国以及新加坡等都曾先后为保障房的资金来源立法。例如，日本于1951年出台了《公营住宅法》，新加坡在20世纪50年代和60年代先后出台了《中央公积金法》和《建屋与发展法》。这些法律不仅建立了专门机构来负责实施保障房的建设与管理，而且规范了其他经济主体在保障房建设和供给上的行为，使其服务于保障房供给的整体目标。更重要的是，这些法律确保了财政资金在保障房建设和管理上的稳定投入。一般来说，各个国家会根据自己的财政支出能力，立法确保将一定比例的财政资金投到保障房建设中。此外，有些国家的法律规定了一些税收和信贷优惠措施来鼓励私营机构积极投资建设保障房。例如，美国的《国民住宅法》规定，政府要为私营机构提供低息贷款，从而鼓励其投资于中低收入家庭的公寓住宅，然后将建成后的住房优惠提供给因城市重建或政府公共计划实施而丧失住所的家庭。

因此，应结合我国及河南省的特点，通过立法要求地方政府按照低收入人群的比重、城镇化水平、经济发展程度等确定保障房入住条件，并通过保障房建设与管理改善人们的生活，将保障房指标列入对各地方政府的考核体系，既创新地实现包容性社会管理，又创新地实现包容性增长。此外，应结合我国财政支出责任的划分改革，立法确定各级政府应承担的合理资金责任。

二 加快创新保障房金融工具

国外在保障房融资方面，主要是以住房抵押贷款为核心给予金融信贷支持。此模式主要产生和发展于西方发达国家，如美国、英国、法国、德国、意大利等。以美国为例，为了解决中低收入家庭的住房问题，美国政府采取了以住房抵押贷款为核心的金融信贷支持政策，这项政策在保障房的建设和管理中发挥了重要作用，成为美国公共住房社会保障的核心。其具体措施为：首先，在公共住房一级市场中，美国成立了“联邦住宅银行抵押贷款系统”，居民可以住房等不动产为抵押，获得足够的贷款。其次，在公共住房二级市场中，美国国会成立了获得政府信用支持的抵押贷款机构——房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac），其主要职能是购买抵押资产，然后将其重新打包为债券，出售给投资者。该模式不仅为那些无力承担巨额房款的中低收入家庭拥有住房提供了资金支持，而且其推出的债券为银行资金的流动提供了保证，并且降低了个人可能因无力偿还贷款而给银行带来的违约风险。

我国应借鉴新加坡的住房公积金制度、日本的金融公库制度、德国的合同储蓄制度、美国的住房抵押贷款制度等，结合中国金融特色，设立保障房公募基金、保障房储备库、保障性住房投资信托基金、保障房地方债券、保障房可转换基金（主要针对房地产商）等，以有效解决地方政府财政紧张及后续管理资金不足的问题。事实上，某些省份已对保障房资金来源进行了一些探索。例如，北京市土地储备整理中心与七家保险资产管理公司签订了总金额为700亿～800亿元的债权投资计划；上海公积金管理中心首次使用公积金增值资金收购公共租赁住房项目，为上海的公租房建设“储备库”；天津、上海等地也在加快推动保障性住房投资信托基金设立工作。笔者认为，只要加强监管，可以鼓励地方政府进行保障房方面的金融创新，但必须专款专用。

三 落实全面动态的保障房管理机制

根据河南省人民政府办公厅《关于加强廉租住房和公共租赁住房入住管理的指导意见》，河南省有明确的廉租房和公租房动态管理和退出机制。因此，各市、县级相关部门要认真履行职责，对保障对象资格进行定期审核，了解和掌握住房使用、承租对象信息。住房保障主管部门可通过政府购买服务的方式，委托物业服务企业承担廉租房和公租房使用情况检查工作。市、县级住房保障主管部门要综合运用经济、行政、法律等手段，建立健全廉租房和公租房退出机制。

四 保障房建设规划目标要合理

目前，保障房空置问题的根本原因在于，工业园区规划与保障房规划相结合，但工业园区建设由于存在现实困境及没有硬性规定，实际上落实不到位，而保障房建设由于存在硬指标，落实很到位，造成保障房周边配套设施不完善。因此，保障房建设指标的确定，要考虑工业园区规划的落实情况，建议政府雇用社会上的相关服务企业或单位进行保障性安居工程的计划实施和每年的建设。

五 加强对保障房的监督管理

在河南省保障性安居工程实施过程中，除了制度政策方面设计不到位之外，还存在对现行政策执行不到位，甚至违规违法的现象，如个别地区违规套取、挪用专项资金；建设过程存在违法、违规行为；不符合条件的家庭违规分房；配套不完善；该减免的税费没减免；等等。建议我国和河南省对保障房进行专门立法，要有针对性地制定详细而严厉的处罚措施，同时加大审计和执法力度，使相关违规、违法现象不再出现。

（执笔：马建辉）