抵押权——担保债权实现的利器

★抵押权从属于主债权

★抵押权是为了保证债务实现而设定的一种从权利

★抵押权的实现具有先后顺序

★不动产抵押自登记时设立

了解权利

抵押权，是指债权人对于债务人或第三人不移转占有而提供担保的财产，在债务人不能履行债务时，依法享有的就担保的财产变价并优先受偿的权利。

具体来讲，债权人为了讨回自己的债务，通常在订立合同时和债务人约定，要债务人提供一定的财产作为担保，如果到期了债务人不还债，债权人可以请求将债务人提供的担保财产拍卖或变卖，然后债权人可以从拍卖、变卖所得的价款中优先实现自己的债权。

保护权利

一处房产被先后两次抵押，谁的抵押权利先实现？

秦某想要在某镇经营一个超市，可是缺少资金。2007年6月，秦某向某镇的农村信用合作社贷款10万元，约定一年后即2008年6月还清。信用合作社要求提供担保，秦某就以自己刚刚建起来的超市做抵押，若到期不能偿还，信用社可以就该超市出卖的价款优先受偿。双方签订了书面协议，并且办理了抵押登记。

半年过去了，秦某经营的超市入不敷出，他想进一批货可是又没有钱，于是秦某于2007年12月向自己的朋友马某借了5万元钱，约定半年后即2008年6月连本带利还清，秦某给马某打了一张欠条，同时在欠条上写道，自己愿意将自己的超市作抵押担保，双方也办理了抵押登记。

到了2008年6月，秦某的超市仍不见好转，而马某和银行的借款都到期了。秦某因为和马某的关系好，就想把超市卖了，得了钱先还给马某，剩下的再还给信用合作社。信用合作社得到此消息后立即向法院提起了诉讼，要求优先实现债权，秦某卖超市得到的钱应该先还给自己。

一审法院审理查明，秦某确实欠农村信用合作社和马某的钱，也确实同意用自己的超市为两笔欠款作抵押担保。其中秦某对农村信用合作社的抵押担保在先。法院聘请了评估机构对秦某的超市进行了评估，价值约13万元。而秦某共欠债15万元，这意味着秦某的抵押财产无法全部偿还欠款。根据我国《物权法》第199条的规定，抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿。因此法院判决信用合作社优先于马某受偿。

本案涉及到抵押权的问题。

抵押权是债权人为了保证债务的实现而设定的一种从权利。设定抵押权是债权人实现自己债权的一种有效方式，若债务人到期不还债，债权人可以就抵押财产优先受偿。不动产抵押应该登记，否则抵押不成立。以车辆、船舶或生产设备、原材料抵押的，不经登记不得对抗善意第三人。也就是说，以这些财产抵押的，如果不经登记，有不知情的第三人买走了该财产的，抵押权人不得向该不知情的第三人主张抵押权。其余动产自抵押合同成立时设立，不需要登记。

现实生活中会出现重复抵押的现象，对于重复抵押，我国法律规定了受偿方式，登记的抵押权优先于未登记的抵押权受偿，都登记了的，按登记的先后顺序受偿。因此在签订抵押合同时，最好进行登记，以更好地保护自己合法权利的实现。本案虽然都进行了登记，但信用合作社登记在先，因此应该优先受偿，所以信用合作社会拿到10万元的欠款，而马某只能就该财产受偿3万，剩下的2万可以要求秦某以其他财产偿还。

权利依据

《中华人民共和国物权法》

第一百七十九条　为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

第一百九十九条　同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；

（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；

（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。